Q：資金計画・住宅ローン＆自己資金

昨今、住宅ローンによっては建築費の90％まで融資してくれるものや、自己資金ゼロでも借りられるものもあるようです。

ただ、借入額が増えると毎月の返済額も増加、家計への負担を減らすためにも、自己資金はできるだけ多く用意しましょう。

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◎自己資金は総費用の20％程度はあった方が良いと思います。

一般的に、住宅ローンの契約に際しては「請負契約書」や「建築確認証」を銀行に提出しなければなりません。銀行としては、金利優遇されている住宅ローンの使途が確実に「住宅取得」の為であることを確認するためです。

金融機関によっては、「請負契約書」や「建築確認証」がなくとも「つなぎ融資」というような形式で融資実行してくれるところもありま。会社経営されている方は、日頃から金融機関と事業融資されていますから、その与信で「事前融資」される場合もあります。それらはお客様個人の信用状況によって異なるものです。

建設資金のうち一番大きな割合を占めるのは、言うまでもなく工務店さんとの請負契約です。

工務店さんと請負契約を締結するに当たって、まず工務店さんに支払う額は請負金額の約10％相当です。これはあくまで私どもが関わらせて頂く案件の場合です。多くの工務店さんは着手金30％とされることも多々あります。

過去の事例では、工務店さんと請負契約を済まされた後に請負契約書と建築確認証を金融機関に提出〜住宅ローン契約して〜請負契約に遅れて「工務店さんへ着手金10％相当と設計料出来高分の70％相当」などを初回融資金にて支払う、という場合もありましたが、希な事例です。

お客様にとっては金融機関との住宅ローン契約がなされていない段階で、支払額が非常に大きい工務店さんとの契約にサインしてしまうことには不安が伴うかと思います。このことは、請負契約に臨む工務店サイドから見てもお客様の与信に一縷の不安を抱いてしまう、ことと同じです（=お客様の与信に不安があれば、請負契約に前向きになれない）。

ですから、基本的に『Cash=自己資金は、工務店さんとの請負契約を締結する段階（=工事着手）までに必要となる建設資金に充当させる』ようにしたいものです。

私どもの代表的な事例では・・・・

土地取得費を除く、建設資金総額（消費税、外構・造園工事、カーテン工事、空調工事など全て含む）を100％とすれば（但し、旧家屋解体工事費とか新調される家具・家電製品などは含みません）、

1）工事代金：約 85 ％
2）設計監理料：約 9 ％
3）造園・カーテン・地質調査・各種申請料・登記…etc.：約 6 ％

ぐらいの割合になります。

これらのうち、工務店さんとの請負契約を締結する段階（=工事着手）までに必要となる資金は・・・

「工務店の着手金(請負額の10%)+実施設計までの設計費(設計料の70％)+地質調査、建築確認費用…etc.」です。

これらを合計すると・・・

∴ 工事着工までに必要となる資金は建設資金総額の15％程度

、となります。

「自己資金が総費用の20％程度」の準備資金からすれば、残り5％の余裕巾があることになります。

この余裕巾の5％が大切です。

設計を開始してから基本設計〜実施設計までの間に、お客様の”夢”もついつい膨れてしまいがち、….折からの建設物価が高騰時期だったり、….いざ実際に見積もりとってみたら、予算オーバー….なんてこともあります。お客様の”夢”を実現させるためには、急遽、住宅ローンの融資額を増やすことが必要になるかもしれません。そのような場合に備えて、自己資金には余裕巾を持たせていたいものです。

また、最大1,500万円まで非課税となる住宅資金贈与の非課税枠や、2,500万円までなら親からの住宅取得の資金援助が非課税となる「相続時清算課税制度」を利用して自己資金を増やすのもよいでしょう。万一の生活費や修繕費などを手元に残しておくことも大切です。

私どもの場合・・・・実際に見積もりとってみたら、予算オーバー….そのような場合には、当初の設計イメージを崩すことのない範囲での設計仕様変更案の作成・御提案〜設計修正〜再見積り依頼〜価格折衝を行い、請負建設業者選定〜価格査定・交渉に最大限の尽力をいたします。